您好,欢迎访问毓秀天成论文网! 移动应用 微信关注 联系我们 收藏本站
行业资讯
主页 > 新闻资讯 > 行业资讯 > 浏览文章
社科论文:农村宅基地使用权流转的路径拓展
发表于 2018年04月25日 浏览:
文章导读:农村宅基地使用权流转的路径拓展 摘要: 就现有宅基地使用权流转现状展开讨论,分析得出流转入市是大势所趋,并在试点流转的基础上,依据中国国情,提出一套完整的宅基地使用...



农村宅基地使用权流转的路径拓展



 
摘要:就现有宅基地使用权流转现状展开讨论,分析得出流转入市是大势所趋,并在试点流转的基础上,依据中国国情,提出一套完整的宅基地使用权流转入市方案,具体可分为四步阶段性完成。
关键词:宅基地;使用权;流转入市
 

一、 农村宅基地使用权现状
宅基地使用权制度是我国特有的一项用益物权制度,由于其具有无尝取得和无限期使用的特点,国家规定每户只能拥有一户宅基地,且在转让、赠与后不得再申请新的宅基地,但在实际操作当中,不少农户通过继承、获赠等方式拥有多套住房,加之相关立法对“户”的定义不明确,造成农村子女分户再申请宅基地的热潮突显。
二、 宅基地使用权流转是大势所趋
一方面宅基地流转可以缩小城乡差距,利于增加农民财产性收入,加快资金融通,有利于解决三农问题;另一方面宅基地入市可以极大得加快生产力的发展,节约出来的土地用于集约化经营,提高农民收入。对于当下火热的农村住宅用地隐形市场,政府部门应化“堵”为“疏”,从制度层面规范、引导宅基地平稳入市。
三、 宅基地使用权流转路径拓展
(一)    第一步:广泛确权。
在对宅基地及地上房产的权属进行全面调查,明确宅基地所有权者和使用权者,确保宅基地权属四至清晰无争议的基础上,对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋,颁发《农村土地承包经营权证》、《房屋所有权证》、《集体土地使用权证》等,做到发证到户,内容清楚,切实维护农民的合法权益3。将来制定《不动产登记法》时进一步统一城乡不动产登记制度,统一城乡房产税、物业税征收制度。发证确权与初始登记同步进行,在初始登记的基础上做好变更登记工作,实现地籍登记信息化。另外,法律须对“户”的概念做出更清晰的界定,防止个别人钻法律的空子,多占多申宅基地。
(二)    第二步:规范宅基地配置
1.          规范宅基地使用权取得制度
参考农用地承包经营权的30年期限,可规定宅基地使用权也为30年,在不满足退出条件的情况下逾期自动续期;首次申请宅基地使用权的集体内部成员在确权登记的基础上无偿取得宅基地使用权,并依据各地实际情况对每户取得宅基地面积做出明确规定,笔者建议采用分级配置标准,即根据每户人数划分等级,如1-3人,4-5人,5人以上等;已有宅基地、依法退出或收回宅基地、宅基地已流转出去或户籍已迁出本集体等情况下不得再次申请宅基地;子女已申请新宅基地或户籍不属本集体则不得继承宅基地使用权。
2.          规范宅基地退出制度
凡是农民愿意自动退出宅基地的,应由政府根据地上建筑物及土地使用权的价格予以适当补偿,部分补偿金应交与集体用于村改建设。针对宅基地大量闲置的现象,应规定空置两年以上者收取土地闲置费,继续闲置满三年即可由集体直接收回,地上建筑物作价予以适当补偿;对于每户多占、擅自改变用途及占用耕地的建设用地应处以罚金,并每年收取比例税费;对于户籍迁出后仍保有宅基地的,可直接收回,并给予适当补偿。凡是已退出或已收回宅基地的本集体成员不得申请新的宅基地。
(三)    第三步:全面放开租赁、抵押市场
1.          宅基地租赁市场
全面放开宅基地租赁市场,允许集体组织外成员租赁宅基地使用权或地上建筑物,租赁合同生效前应先在有关土地管理部门做好登记,对于未取得《房屋所有权证》和《集体土地使用权证》的禁止租赁。在未来立法中应规定宅基地使用权及地上房屋租赁期限最多为20年,逾期可提交续期申请,若所租宅基地面临征地拆迁,则承租人优先获得拆迁补偿费。
2.          宅基地抵押市场
可参照广东东莞农村试点推行的引入担保机构开展宅基地使用权抵押模式。该种方式的主要做法是:农民以宅基地使用权为抵押物向银行申请贷款,担保公司就贷款合同提供担保,如果发生信贷风险,担保公司在向银行承担清偿责任之后,再向农户就宅基地使用权进行处理。这种模式的优势在于担保公司的介入可大大降低贷款风险,根据“地随房走,房随地走”的原则,地上建筑物的抵押贷款也适用此模式。考虑到宅基地乃农民安身立命之所,应规定没有富裕房屋或其抵押房地产变卖处置后没有安居之所的,不予办理宅基地或农房抵押贷款。
这一抵押模式其实跳过了征地、出让等老套的集体土地入市流转的传统方式,一旦农民无法偿还贷款,银行实现抵押权后,宅基地使用权直接入市,这一政策法律上的重大突破也为下一步实现城乡建设用地“同地、同权、同价”做好了试验性的铺垫
(四)    第四步:建立集体建设用地使用权流转新制度
在不违反宅基地使用权取得制度、退出制度的基础上,明确宅基地产权流转方式可以是权益性流转,如转让、继承、抵押、入股,也可以是债权性流转,即租赁,二者的流转双方均可以是农民或城镇居民。
具体做法是,村集体成员依据宅基地使用权取得制度,在合法取得宅基地使用权后,可以选择自己建房使用,也可以在居住满五年后选择房屋连同宅基地使用权直接流转入市。关于流转入市应立法规定:(1)用途管制,严禁用于房地产开发。(2)规定市民购买宅基地使用权的最高限额,若市民已有两套及以上的房产则不得购买。(3)同步开征房产税、土地保有税,并费为税。(4)制定宅基地使用权流转价格规范标准,实行价格保护政策。(5)农民在该市场中较市民应具有优先取得权。
由于我国两种土地所有制并不对等,宅基地又部分承担着社会保障功能,所以最终实现的农村建设用地流转模式只能是近似的“同地、同权、同价”,不可能完全放开集体土地出让市场。为杜绝“圈地运动”伺机产生,应立法明确禁止政府采取行政干预的手段从地价剪刀差中牟取巨额利润,侵吞农民利益,保障市场的正常运转。

四、 结语
宅基地使用权是我国特有的一项用益物权,但农民无法分享土地增值收益,财产性收入受到限制,农民最终被限制在农村,资源流动性大大降低。笔者在前人的基础上,将宅基地使用权入市分成广泛确权、规范分配、租赁与抵押放开、全面放开等四个阶段逐一论述,以期对建立城乡统一建设用地市场有所裨益。

 
参考文献
[1]刘明明. 土地发展权研究述评[J]. 湖南文理学院学报(社会科学版),2008,03:56-58.
[2]高洁,廖长林. 英,美,法土地发展权制度对我国土地管理制度改革的启示[J]. 经济社会体制比较,2011,04:206-213.
 
 
 

返回上一页
上一篇:科技论文:关于地面气象观测工作的自动化探究
下一篇:文化论文:博物馆教育活动与展览陈列的关系探

最新文章
随机文章
杂志推荐
联系我们

毓秀天成论文网_农业论文发表_科技_财经_社科_文化_畜牧兽医
联系人:程先生
热线:0531-58191718 15865256366
QQ:1685881166
地址:中国·济南  市中区经四路288号恒昌大厦

联系我们请扫描二维码


Copyright © 2017-2018 www.yuxiutc.com 山东毓秀天成文化传播有限公司 版权所有 鲁ICP备17050925号 技术支持:畅维网络
 
毓秀天成论文网_农业论文发表_科技_财经_社科_文化_畜牧兽医
QQ在线咨询
客服咨询
咨询热线
0531-58191718
15865256366